HUURDERSVERENIGINGEN
Nieuw-Lekkerland en Lek en Waard Wonen
Aan: de directie van Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen
en de directie van Woningstichting Nieuw-Lekkerland
Onderwerp: zienswijze van de huurdersorganisaties over de voorgenomen fusie
Molenwaard, 25 oktober 2016
Geachte directies,
Met deze brief geven wij onze zienswijze met betrekking tot de voorgenomen fusie van Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen en Woningstichting Nieuw-Lekkerland. Dit doen wij in het kader van de nieuwe Woningwet, die sinds 1 juli 2015 van kracht is.
In deze wet is bepaald dat de huurdersorganisatie(s) met betrekking tot een fusie instemmingsrecht hebben. Daarom voelen wij in nog hogere mate de verantwoordelijkheid om een goed onderbouwde en zorgvuldige zienswijze op te stellen.
Deze zienswijze kent drie onderdelen. In het eerste gedeelte gaan wij in algemene zin in op de voor- en nadelen van de fusie. Vervolgens belichten wij enkele aspecten die bij het doornemen van de fusiedocumenten onze bijzondere aandacht trokken. En tenslotte geven wij aan welke voorwaarden wij stellen aan de voorgenomen fusie.
1. Argumenten pro en contra de fusie
Voordat wij in gaan op de argumenten vóór en tegen de fusie, belichten wij op deze plaats kort de context waarin woningcorporaties nu moeten opereren. Wij noemden al de nieuwe Woningwet, die inmiddels al meer dan één jaar van kracht is. Deze wet regelt onder welke voorwaarden toegelaten instellingen (toegelaten in het kader van deze wet) moeten handelen.
De nieuwe wet heeft grote gevolgen voor de corporaties. De wet schrijft niet alleen nieuwe handelwijzen voor op diverse terreinen, maar bevat ook diverse nieuwe regelingen voor het bouwen en beheren van woningen. Nieuwe regelingen die door de wet of parallel aan de wet zijn geïntroduceerd, zijn o.a. de volgende: het passend toewijzen (maximum huurprijzen voor huurtoeslaggerechtigden), het nieuwe puntenstelsel (met andere punten voor de woonomgeving), de 80-10-10 regel (10% tijdelijk voor de middeninkomens bij de woningtoewijzing), de huursombenadering, de scheiding tussen DAEB en niet DAEB en niet in de laatste plaats de prestatieafspraken.
Hoewel kleine corporaties bij sommige nieuwe regelingen worden ontzien, is het toch een flink pakket, zeker voor de minder grote corporaties. Van de regelingen moet kennis worden genomen, er moet een standpunt worden ingenomen, er moet worden overlegd met de huurdersorganisaties én er moet over worden gecommuniceerd naar de huurders. Het is, kortom, voor de kleinere corporaties bijna niet te doen.
Bij uw voorgenomen fusie is de kwetsbaarheid een belangrijk argument. Gegeven het bovenstaande onderschrijven wij dat volledig.
Een ander argument wordt gevormd door de prestatieafspraken. Voor huurdersorganisaties is dit één van de belangrijkste zaken uit de nieuwe Woningwet. Want de prestatieafspraken geven de huurdersorganisaties de gelegenheid op basis van een gelijkwaardige positie mee te praten (en te beslissen, bij medeondertekening) over de belangrijke onderwerpen én uitgaven van de corporatie: betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid etc.
Uw voorgenomen fusie heeft niet alleen tot gevolg dat het aantal actoren in Molenwaard daalt (en dus het speelveld voor de prestatieafspraken overzichtelijker wordt), maar ook dat er één corporatie komt, die relatief groot is. De nieuwe corporatie is daarmee de ‘natuurlijke’ initiatiefnemer (en eindverantwoordelijke) voor de prestatieafspraken in onze gemeente Molenwaard.
Ook dit is voor ons een belangrijk argument vóór de fusie.
Een derde (zeer) belangrijk argument voor de fusie is de lokale binding. Het was ook mogelijk geweest om een fusie aan te gaan met een (grotere) woningcorporatie buiten onze gemeente. U heeft daarvoor niet gekozen, en daar zijn wij blij mee.
De twee corporaties die nu opgaan in de fusiecorporatie hebben niet alleen een duidelijke verankering in de gemeente Molenwaard, maar hebben ook in het nabije verleden laten zien dat goed in te vullen. De goede dienstverlening én de klantvriendelijkheid staan nu al voorop en wij hebben er alle vertrouwen in dat dat met de nieuwe corporatie, opererend binnen de gemeentegrenzen, niet anders zal zijn. Wij komen hier nader op terug onder de voorwaarden (zie onder).
Een vierde argument, ook ten faveure van de fusie, is het financiële argument. De huidige corporaties zijn beiden financieel gezond, en dat is een groot pluspunt. Het rijk was altijd een voorstander van ‘matching’: het samengaan van een ‘arme’ corporatie met een ‘rijke’ zodat binnen de sector de corporaties elkaar steunen, en het rijk niet hoeft bij te springen.
Deze noodzaak is hier niet aan de orde. De nieuwe corporatie erft een gezonde financiële huishouding van de beide fusiepartners en dat houdt dus in dat ook in dat opzicht de fusiecorporatie start onder een gunstig gesternte. Ook dat, dat zult u begrijpen, stemt ons tevreden.
Zijn er dan geen tegenargumenten?
Wij noemen hier twee argumenten contra of – zorgvuldiger geformuleerd – : punten van aandacht.
In de eerste plaats de kwetsbaarheid. Na de fusie zal er een woningcorporatie zijn met circa 2300 woningen. In alle oprechtheid moet worden geconstateerd dat een corporatie met een dergelijke omvang nog steeds relatief klein is, en dus nog steeds in enigerlei mate kwetsbaar.
Dat doet niets af aan het feit dat de fusiecorporatie minder kwetsbaar is dan de huidige corporaties. En dat is winst.
Een ander punt van aandacht is de verhuurbaarheid van de woningen. Er is op dit moment geen (of nauwelijks) sprake van leegstand. Ook is er nog steeds een (soms beperkte) wachttijd voor de woningzoekenden.
Maar van een overspannen woningmarkt is geen sprake in onze gemeente. Dat betekent dat we voortdurend alert moeten zijn of het aanbod in lijn is met de vraag. Dat moeten we sowieso, maar wellicht in de gemeente Molenwaard nog iets meer.
Alles overziende, zijn voor ons de argumenten pro de fusie aanmerkelijk zwaarwegender dan de argumenten contra. Dus, hoewel wij in het vervolg in deze brief nog een aantal voorwaarden belichten, zijn wij van harte akkoord met het aangaan van deze fusie.
2. Opmerkingen over de stukken
Uiteraard hebben de huurdersorganisaties de fusiedocumenten – en de daaraan gerelateerde stukken – zorgvuldig doorgenomen. De vragen en opmerkingen die daaruit voortvloeiden zijn indringend besproken met de beide corporaties.
De belangrijkste punten worden in dit deel van het advies doorgenomen. Samen met de antwoorden van de corporaties. Hoewel de antwoorden van de corporaties vrijwel altijd bevredigend waren, wordt met de weergave van onze punten voor de lezer belicht wat wij van belang vonden en vinden.
De (inhoudelijk) belangrijkste zaken (betaalbaarheid o.a.) komen terug bij de voorwaarden. Hier worden de meer (financieel-)‘technische’ zaken doorgenomen.
De fusie-effectrapportage ziet er, naar onze mening, goed uit. De redenen voor de fusie worden helder uiteen gezet, alsmede de opgave voor de komende tijd (vergrijzing, duurzaamheid). Ook de relatie met de huurdersorganisaties wordt behandeld, als onderdeel van de vertrekpunten van de nieuwe corporatie.
Belangrijk is natuurlijk ook of de toezichthouders akkoord kunnen gaan met de voorgenomen fusie. Daarom hebben wij ook de toezichtbrieven van eind 2015 bestudeerd. In de toezichtbrief van Lek en Waard Wonen (gedateerd 28 oktober 2015) worden geen specifieke opmerkingen gemaakt door de Inspectie Leefomgeving en Transport.
Dat gebeurt wel in de toezichtbrief van (toen nog) Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland (d.d. 27 oktober 2015). Er worden opmerkingen gemaakt over de hoge bedrijfslasten, over de lage restant levensduur van de huidige woningvoorraad en over het naleven van de vigerende regelgeving bij de verkoop van woningen. De inspectie merkt op dat bij de beoordeling in 2016 zal worden bezien in hoeverre de corporatie ‘gehoor heeft gegeven aan de gemaakte opmerkingen’.
U heeft ons in september hierover een (vertrouwelijk) memorandum (gedateerd 24 november 2015) toegestuurd. Mede vanwege de vertrouwelijkheid concluderen wij kort dat u de drie opmerkingen naar tevredenheid heeft afgewikkeld.
De bedrijfslasten worden ook genoemd in een ander belangrijk document, de Aedes benchmark. Deze benchmark wordt steeds belangrijker. Juist ook omdat deze benchmark de gelegenheid geeft om het functioneren van de corporaties in relatie tot elkaar te beoordelen (en op steeds meer onderdelen, is de bedoeling).
Beide corporaties doen het goed. Ze zitten bij de betere corporaties in de (vermelde) scores. Woningstichting Nieuw-Lekkerland scoort met name goed op de klantgerichte onderdelen. Waarmee de in onze ogen goede dienstverlening ook hier wordt bevestigd.
Ook de financiële ratio’s van de toezichthouders worden in de fusie-effectrapportage behandeld (blz. 30 e.v.). Duidelijk is dat – op basis van de doorrekeningen – de fusiecorporatie in de komende jaren ruimschoots voldoet aan de door de toezichthouders gestelde normen. Financieel zit het, voor zover wij kunnen waarnemen, goed.
Een meer specifieke vraag betrof een koopproject van Lek en Waard Wonen. Daarover hebben de huurdersorganisaties twee vragen gesteld. De eerste vraag was of de fusiecorporatie in de toekomst nog eens zo´n project zou opstarten. Daarop was het antwoord negatief. En de tweede vraag was of er nog risico’s verbonden zijn aan het project, omdat nog niet alle woningen zijn verkocht. Ook daarop was het antwoord negatief (en dus positief): omdat de prijzen nu nog flink boven de stichtingskosten liggen (en er dus ruimte is om eventueel de prijs te laten zakken, indien nodig) is de verwachting gewettigd dat de woningen alsnog zullen worden verkocht. Verhuur in de vrije sector wordt daarbij als alternatief niet uitgesloten.
Voor de huurdersorganisaties waren ook deze antwoorden geruststellend.
Er is ook nog gesproken met de corporaties over derivaten. Derivaten, eigenlijk (normale) verzekeringen tegen rentefluctuaties, zijn negatief in het nieuws geweest omdat Vestia verder ging dan de sector gewend was (Vestia ging er mee handelen).
Derivaten zijn bij de nieuwe corporatie niet aan de orde. Voor zover de nieuwe corporatie derivaten gaat gebruiken, zal dat binnen de door de toezichthouders gestelde voorwaarden zijn (en op basis van modelvoorschriften, opgesteld door Aedes) .
3. Voorwaarden voor de fusie
Zoals gezegd, de huurdersorganisaties gaan akkoord met de voorgenomen fusie. Dat neemt niet weg dat zij aan de fusiepartners enkele voorwaarden kenbaar hebben gemaakt
De belangrijkste is de betaalbaarheid van het wonen. In de fusie-effectrapportage is opgenomen dat de fusiecorporatie voor de jaren 2017, 2018 en 2019 een inflatievolgend huurbeleid zal hanteren (blz. 18); uiteraard onder voorbehoud van o.a. gewijzigde regelgeving en de financiële situatie van de nieuwe corporatie.
In 2019 wordt besproken of het inflatievolgend huurbeleid voor de jaren 20120 en 2021 kan worden voortgezet. De huurders – organisaties hadden hierover een hardere uitspraak gewenst: dat het uitgangspunt is dat in de komende vijf jaar er een inflatievolgend huurbeleid zal zijn. Daar er in de fusie-effectrapportage (blz. 18) is vermeld) – de intentie is het inflatievolgend huurbeleid ook in 2020 en 2021 door te zetten – kunnen de huurdersorganisaties hiermee instemmen.
Een andere voorwaarde is het volwaardig overlegpartner zijn van de nieuwe corporatie. In de fusie-effectrapportage staat hierover o.a.: ‘Uitgangspunt is dat de huurdersverenigingen het recht hebben om over beleidszaken mee te praten voordat hier een besluit op is geformuleerd’ (blz. 23).
Dit is voor de huurdersorganisaties zeer belangrijk: er is dus geen sprake van voldongen feiten. Ook is er geen sprake van adviesaanvragen, waarbij er geen ruimte is voor nader overleg.
Een positief punt derhalve, voor ons in onze rol als belangenbehartigers van de huurders. Belangrijk is evenzeer dat in de fusie-effectrapportage is opgenomen dat ‘in het 1ste kwartaal van 2017 een nieuw convenant (wordt) opgesteld tussen de huurdersverenigingen en de fusiecorporatie, waarin de rollen ten opzichte van elkaar zijn vastgelegd ‘(blz. 23).
Een derde belangrijke voorwaarde is het overeind blijven van de dienstverlening en de klantvriendelijkheid. Dit zou op de tocht kunnen komen te staan als er één vestiging minder is in de nabije toekomst.
In de fusie-effectrapportage staat dat er een projectgroep komt om nader invulling te geven aan de dienstverlening. Deze projectgroep bestaat uit ‘in ieder geval leden van de beide huurdersverenigingen’(blz.23). Ook met deze afspraak kunnen de huurdersorganisaties goed uit de voeten.
Zijn er nog andere voorwaarden voor het slagen van de nieuwe corporatie?
Ja, die zijn er zeker: er zijn forse opgaven op het vlak van duurzaamheid, zorg, ouderen en wellicht leefbaarheid. De huurdersorganisaties zien wat deze onderwerpen betreft, het optreden van de nieuwe corporatie met vertrouwen tegemoet.
Vertrouwen is een sleutelwoord: de huurdersorganisaties hebben veel vertrouwen in degenen die de kar gaan trekken bij de nieuwe corporatie. Dat vertrouwen is gestoeld op de gunstige ervaringen in het verleden, maar zeer zeker op het proces van de fusie: de corporaties hebben dat zorgvuldig gedaan, met een open oog voor de belangen van de huurders en hun vertegenwoordigers, de huurdersorganisaties.
Documenten, woorden zijn mooi, of kunnen dat zijn, maar vertrouwen in elkaar is zo mogelijk nog belangrijker.
Wij memoreren op deze plaats wel dat in de algemene ledenvergadering van de Huurdersvereniging Lek en Waard Wonen nog een aantal zaken aan ons is meegegeven. Dat zijn:
- Het is goed om op de korte of middellange termijn ook ‘Beter Wonen’ te betrekken bij de fusiecorporatie;
- Informeer ons over de (gewijzigde) dienstverlening op het moment dat daarover nog geen definitief besluit is genomen;
- Probeer er voor te zorgen dat verworven rechten van zittende bewoners niet zomaar opzij worden gezet (denk aan een serviceabonnement);
- Zorg er voor dat de nieuwe fusiecorporatie regelmatig ‘feedback’ ophaalt;
- Wijs de nieuwe corporatie er ook op dat wordt gecontroleerd of en hoe de huurders de directe omgeving van hun huis onderhouden;
- En, zo zei men, informeer ons uiterlijk in het tweede kwartaal van 2017 over de voortgang van de fusie.
In de ogen van de beide besturen zijn de genoemde zaken belangrijk, en wordt de fusiecorporatie daar nog sterker door. Dus komen wij hier graag aan tegemoet.
Vandaar dat wij volmondig ‘ja’ zeggen tegen de nieuwe corporatie (en omdat aan onze voorwaarden is voldaan, is onze instemming onvoorwaardelijk). Wel willen wij, dat de genoemde punten uitdrukkelijk worden meegenomen. We hebben er dan ook vertrouwen in dat deze zaken de volle aandacht zullen krijgen van de fusiecorporatie.
Wij verwachten er veel van, vooral ook voor de (toekomstige) huurders. Want daar gaat het om.
Met vriendelijke groet,
Namens de beide huurdersorganisaties,
D. de Kock, H. Otten,
Voorzitter Huurdersvereniging Voorzitter Huurdersvereniging
Nieuw-Lekkerland Lek en Waard Wonen